Les actifs classés Équipements d’intérêt collectif et services publics (EICSP) depuis la loi Alur, anciennement appelés Cinaspic, ont longtemps été ignorés par les investisseurs en raison du  flou juridique qui entoure leur définition. Mais depuis le début de la crise sanitaire, cette catégorie d’immeubles connaît un boom à Paris grâce à sa résilience et son potentiel de réation de valeur, notamment dans le cadre du prochain PLU de Paris.

Les Cinaspic sont avant tout une destination. Le Plan local d’urbanisme (PLU) de Paris définit ces actifs comme une sous-catégorie de l’habitation et liste les constructions et locaux qui rentrent dans cette catégorie d’immeubles : ambassades, établissements de santé, espaces de logistique urbaine, établissements sportifs, lieux de culte, écoles… « Des actifs qui ont prouvé leur capacité de résistance durant la crise sanitaire, selon Josselin Garcia, associé chez Bridge Real Estate. Avant la crise du Covid-19, les investisseurs priorisaient les actifs de bureaux et de commerces. Aujourd’hui, ils sont en quête de résilience et les Cinaspic répondent justement à ce besoin avec des loyers sécurisés. »

Le regain d’intérêt des investisseurs pour les Cinaspic se manifeste notamment à travers les écoles privées. La crise sanitaire a en effet provoqué un mouvement de concentration de celles-ci vers Paris. « Dans la capitale, près d’une quinzaine de transactions en Cinaspic concernent des écoles cette année, indique Josselin Garcia. GDG a par exemple loué à l’EM Normandie 14 000 m² de locaux à Saint-Ouen. L’ESC Rennes, qui a pris à bail 1 500 m² près de la gare Saint-Lazare, ou encore l’ESC Nantes ont participé à ce mouvement en prenant des campus parisiens. » Les écoles sont désormais considérées comme des locataires résilients par les propriétaires. Ils voient en ces locataires la possibilité de signer des baux longs et d’éviter les problèmes de paiement des loyers. « Les écoles privées sont en très bonne santé financière depuis la loi Macron. Cette dernière permet aux entreprises de bénéficier d’un versement de l’État de 8 000 € pour chaque alternant. C’est une aubaine pour ces écoles qui proposent des masters spécialisés en alternance », souligne Muriel Fayat, associée au sein du cabinet d’avocats Chatain et Associés. De plus, la nouvelle organisation des cours, à la fois en physique et à distance, permet d’augmenter le nombre de locataires dans ces campus et donc les loyers par mètre carré. « Les écoles privées peuvent payer jusqu’à 700 €/m² », ajoute Muriel Fayat.

Un investissement « bankable » dans le cadre du prochain PLU de Paris ?

Les locataires sont donc au rendez-vous sur ces actifs Cinaspic. Mais le flou juridique qui entoure cette catégorie d’immeubles a longtemps freiné l’intérêt des investisseurs. Le PLU de Paris assimile les destinations Cinaspic à celle de l’habitation. Les mêmes règles de construction s’appliquent donc de facto pour ces destinations, et posent un cadre contraignant aux propriétaires de Cinaspic s’ils souhaitent par exemple changer la destination de leurs actifs en bureaux.

« Avec cette destination, la surface de ces constructions ne peut pas être réduite ou supprimée pour qu’elles soient transformées en bureau ou en commerce, explique Muriel Fayat. Le but est de maintenir l’offre de logements à Paris.

» Cette destination réduit ainsi les possibilités de prise à bail aux ambassades, aux écoles, aux crèches, aux centres religieux et aux centres sportifs (…). Or, « ces constructions ne permettent pas l’optimisation des loyers contrairement à la location en bureaux ».

Pour changer la destination en logement, le PLU de Paris enjoint le propriétaire à réaliser 30 % logements sociaux supplémentaires au-delà de 800 m². Et s’il souhaite réaliser du bureau, le propriétaire se voit contraint de payer de la commercialité avec une compensation, sous réserve qu’il y en est à l’avance. Une commercialité qui peut atteindre jusqu’à 4 000 €/m² selon le quartier.

Alors qu’un nouveau PLU doit être adopté par la mairie de Paris dès 2024, les propriétaires de Cinaspic peuvent légitimement s’interroger sur la poursuite de l’application de cette règle assimilant les destinations Cinaspic aux destinations d’habitations. Une modification de celle-ci pourrait ouvrir de nouvelles possibilités et créer de la valeur pour les propriétaires. À contrario, la prolongation de cette règle peut leur assurer en l’état des revenus sécurisés. Un investissement gagnant-gagnant.

Mehdi Touazi, Journaliste web – Business Immo

Muriel FAYAT, associé, co-auteur de l’article publié sur le site Business-Immo, le 03 décembre 2021